中国酒店行业经过几十年的野蛮生长，旧酒店改造翻新与产品转型升级成为行业发展的必然趋势。
尤其伴随着消费观念的不断迭代，个性化需求日益增长，越来越多的存量酒店通过翻新改造实现了蜕变，在艰难的环境下获得重生。
作为酒店投资人，应当如何顺势而为，充分利用老酒店里蕴藏的新机会，从而获取更好的经济效益？
栏目，用视频直播访谈对话的方式，对话不同酒店的投资人。从第一人的视角，讲述和酒店行业结缘、投资到落成一家酒店的故事分享投资过程中的成功和教训，欢乐与泪水。
期望热爱酒店产业的投资人、品牌主、从业者，一起在热爱的基础上，聚集专业做好一门长久的酒店投资生意。
以下内容根据本期直播对话中杨涛自述整理：
踏入酒店投资，首店开门红
我年出生于安徽滁州定远县；-年服役于江苏无锡武警部队，在此期间通过自学顺利完成了工商、经济管理的大学课业。
从部队转业回来后，我尝试过很多行业，做过化妆品公司、销售公司，还做过超市、金融，积累了一定原始资本。
年~年，我转业后出差，被格林豪泰不同寻常的绿色招牌所吸引，对品牌留下了较为深刻的印象。
年初，在各种机缘巧合之下，我开启了第一家酒店的投资，加盟了格林豪泰，进入酒店投资行业。
目前，我投资了9个经济型、中高端酒店，品牌包括格林豪泰、格林东方、格菲等，酒店也成为我的主要产业。
无论时代如何发展，住宿需求永远是刚需。因此，酒店行业虽然不是暴利行业，但未来仍大有可为，值得持续投入。
在投资第一家酒店时，由于零基础、没经验，我走了很多弯路、多花了不少钱，同时，也奠定了一个很好的酒店行业基础。
年，格林豪泰在苏南地区总部给的指导价格是单房造价6.5万左右。由于当时酒店公摊面积较大，实际做下来单房造价在6.5万左右。共多间客房，总投资近0万。
通过我的亲身经历，我想告诫所有的投资人：对于刚入行的人而言，一定要听取总部相关施工人员的意见，酒店规划设计会更专业，也可以少花很多冤枉钱。
幸运的是，开业后就是满房，生意很好，两年就收回了投资成本，也更加坚定了我后期投资的信心。
同样，这家酒店也有两个明显的缺点：
①投资预算做得太粗糙
当时的预算都是自己做的，现在事后想想，真是特别不专业、不靠谱：
第一，当时算得都太乐观了。
虽然有征求一些专业做酒店的朋友的意见，但当时对整个酒店的回报率、出租率的评估还是以自己的判断为主。
第二，很多账目、营收的算法是不对的。
那时还是比较年轻，就觉得市场占有率比较高的酒店应该是可以做的，误打误撞地就开始投资了。
②在装修方面，该省的没省，该花的没花
我们常开玩笑：装修酒店的大厅、过道，要把钱当纸用，要把公共区域做得很漂亮；装修房间，要把纸当钱用，不该浪费的地方一定要节约。因为我们要考虑投资回报。
在这家酒店中，我就在这方面吃了亏，因此建议大家一定要做好成本管控。
无锡经济好、房租低，利于投资
前面提到，我之前在无锡从军，这里也是我的商业投资“大本营”。
我投资的大部分酒店位于江苏省，其中不少在苏南，如无锡、常州、镇江、苏州。上面提到的这家回报率很高的酒店，就位于无锡市。这是一个很有特点的城市：
1.经济活力高
从地域上来说，无锡位于上海、苏州、常州的中心地带，经济活力还不错，大概有万人口。
上海从6月1日开始逐步解封，目前无锡酒店的出租率恢复得很好，大部分酒店的出租率都恢复到了60~70%。
我相信疫情一旦得到有效控制，无锡的酒店回报率会尽快回暖。
2.租金水平不高
无锡分为两大板块：城乡结合区域和市区。
市区的房租大概是每天每平米1.2元。因为工作关系，全国各地我跑得比较多，我觉得无锡在相似体量的城市中，房租是偏低的。
镇上或者城乡结合部的租金一般在每天每平米0.8元。这两年甚至有些物业的条件还放宽了，比如免租期可以从原来的六个月延长到八个月或一年。
投资回报率比酒店档次重要
从年到疫情之前，我投资的酒店出租率都在80%以上。
对于投资人而言，不能只赚吆喝不赚钱。有些品牌看起来高大上，住起来也体验感非常棒，但营收、利润非常低，回报率远远达不到预期。
因此，我个人觉得：有些性价比高的中端酒店，可能不是最高大上、入住体验感最强的，但它的综合性价比高，投资回报率快。
现在有很多的投资人都盲目的去追求酒店的“高大上”，但我们投资酒店更重要的是要赚钱。
如何判断要不要接手/改造老酒店
关于要不要接手/改造老酒店，我想不能一概而论。
我有个装修公司，从年至今，在江苏省改造了15-20家老酒店。因此，我手上有不少关于老酒店改造的实例统计数据，感触非常深。
我自己的酒店改造，都是同品牌做升级；给别人改造的，有从单体酒店改成连锁酒店的，也有从经济型连锁酒店升级为中高端品牌的。总体来看，改完之后酒店的出租率都有明显提升。
对老酒店进行投资，不论在一线、二线或者是三线城市，都是有机会的，但我们要甄别酒店的具体情况：
1.专业的数据分析
不管是接手还是翻新自家老酒店，我们首先要拿到这家酒店之前的经营数据，把它整体的一些考评指标作为我们是否翻新或者接手的一个重要依据。
-年这两年我基本上一直在出差，全国每个省会城市我都去过，跑了全国的各个区域的酒店。实际对比下来，我觉得老酒店的翻新确实要根据前两三年的经营数据和运营的状况来定。
一、二、三线城市的老酒店，只要符合指标考核，都是可以做的。
2.物业基础情况的考察
有些老酒店物业基础情况好，转手价格又低，我们接过来是可以有机会做出好营收的。
①评估酒店停车场、外立面的改动难度
一些老的物业，我们要看它是否具备停车场，现在跟十年前不同，如果酒店没有停车场，对后期的运营会造成较大压力。
如果它的停车场和楼体外立面不是特别难改，老酒店做下来肯定要比新酒店要投资小、回报快。
②评估物业的隐蔽工程品质
老酒店的品质非常重要，品质太差的酒店翻新起来会比较麻烦。水电、隐蔽工程、二次结构改造，越少改越好。
如果隐蔽做工程做得很糟糕，后期我们可能要投入比新建更高昂的费用；相反，有些老三星、老四星的隐蔽工程做得非常好，整个房间的格局变化不大。整体改造下来会比我投资新酒店节约很多。
3.评估剩余租期长度
①自有老酒店剩余租期在三五年以上，都适合改造
其实不一定要等酒店非常老旧了再改造。只要剩余租约周期在三五年以上，如果酒店在运营过程中出现出租率、客人评价、营收等方面的下滑，我们都建议立马对酒店的设施硬件进行积极改造。
如果不翻新，老旧的酒店在原有的基础上，出租率还会再继续下降；翻新以后，出租率上升20-30%、平均房价高出20~30块钱都是非常容易实现的。
我们做了很多调研，可以给大家算一笔账，以间客房为例：如果单房出租率提高20%，在平均房价不变的情况下，每年能多增加50多万的营收；如果出租率提高20%，平均房价提高30块，每年的营收能提高多万。
如果抛开现在疫情这种经营不佳的特殊情况，一两年就可以把额外投资的金额全部回收，是非常划算的。
如果剩余租期在三五年以上，是完全有必要翻新的。但如果你的酒店的租期还剩一两年，那就要慎重考虑。
②接手老酒店有转让费，剩余租期五六年以上才适合改造
如果我改造的是自己在经营的酒店，剩余租期三年我都会考虑改造；如果是接手别人的老酒店，那租期至少在五六年以上我才会考虑接手，因为它的改造成本还增加了转让费的部分。
4.消防要符合最新政策要求
在接手老酒店的过程中，大家一定要注意消防问题，尤其是要看这个酒店的消防年限和消防硬件。
因为近7年来，酒店在消防方面的规定发生了一些变化：年的5月1号，《消防法》发生了改动；前两年，消防验收也变成了归住建部管辖。
改造完的酒店是要重新做消防的，物业的土地性质和消防证照必须与最新的政策相符，这是酒店开业的刚性需求。
我身边也出现了很多因为消防政策改动而造成酒店无法正常营业的案例。
那如何避免发生这个事情呢？其实很简单。
如果你准备接手一家酒店，我们可以在签意向协议之前，找一家专业的消防公司到现场进行勘察和评估。
5.老物业要做房屋安全质量鉴定，注意法律纠纷
由于近年来一些酒店坍塌事故的发生，酒店现在需要进行房屋安全鉴定手续，很多投资人都忽略这一点。
如果接手的酒店是老物业，最好先聊清楚，对房屋质量进行鉴定。否则，接手后一旦房屋质量出现问题，可能要花上百万的维修、加固费。
同时，还要看这个房屋有无房产性质、转让协议等方面的法律纠纷，注意合同的真假性。
不要因为朋友介绍或觉得自己对当地比较了解就掉以轻心，因为纠纷一旦出现，就会导致这个项目的破产。
如何改造省时、省力、省钱
1.房间布局避免大改，利用已有条件节省成本
在改造过程中，家具、墙纸、地板这种表面上看起来改动明显的因素，其实成本并不高。卫生间，才是容易被忽视的老酒店改造成本的一个重要影响因素。
如果酒店卫生间格局太小，需要敲掉重建，涉及到拆迁、防水的费用，成本会相对高很多。如果希望边营业边装修改造的话，难度也会更大。
有些酒店的老家具底板很好，那就不必换家具，直接做贴皮处理就可以了。
2.转让老酒店，处理好原本的员工
转让别人的老酒店，从为我们投资人负责的角度来讲，我会稍微自私一点，把过去老酒店的员工全部解聘。
因为我在这方面花过一些冤枉钱。
之前收购了一家老酒店，当时有三十几个过去酒店的员工，本着为大家负责的想法，没有清退他们。但有很多员工对我们是没有感情的，提出了各种不合理的要求、威胁，还去上访，最后搞得我们出力不讨好。
当然，如果有部分员工愿意遵守公司新规定，是可以接受的；其他不愿意的员工，就要把所有的劳务合同、关系交给上一任房东处理。
在我们的转让协议里，一定要加注一条：“所有现有员工的归属纠纷都归甲方。”这样，可以避免一些不和谐的因素。
3.边营业边改造，变改造期为宣传期
举例来说，假设我们酒店共10层，每层20间客房，从6月8日开始装修。
①贴告示
电梯内张贴告示：6月8号~7月8号，xx酒店将逐层进行改装，酒店正常营业（正常营业几个字可以字号大一点），由此期间给您带来的不便请您谅解。
同时，在酒店大门口打出一张非常显眼的超过20平方的大海报，内容与告示类似。
②晒效果图
在酒店电梯和吧台的醒目的位置，我们会做几个大的易拉宝，把酒店改造后的效果图放在那儿。
这样，客人在登记住房的时候就可以看到，这家酒店一个月后就变成这样了，好漂亮啊——可以在改造过程中，给入店客人灌输“本酒店即将升级”的概念。
③房间内礼物+感谢信
在所有客人入住的房间内准备三个东西：
一张红纸打印的告知（与电梯告示内容一样，以免有些顾客在电梯里没注意）；
旁边放一罐可乐/雪碧、两个沙琪玛/水果；
一个感谢信（内容大体为：我们酒店在装修，可能早上9点到下午5点间会有些响动，由此给大家带来不便，希望您理解。为了给你提供更好的服务环境，这份水果/点心是免费送给您的。）
这样，让客人觉得有点噪音也是比较容易接受的。
④保持公共区域干净、香气宜人
如果酒店有两部电梯，最好一部用于装修，一部用作客梯。
安排员工对走廊、电梯做到10分钟打扫一遍，并适当使用香水，让客人进到走廊大厅的时不仅到处可见醒目的致歉、广告，还感到环境宜人。
总而言之，我们要达成两种效果：
第一，使客人觉得这家酒店在正常运营，避免因改造导致客人产生排斥心理；
第二，让客人对改造后的效果感到期待，就算目前对酒店环境不满，下次还可能再来入住改造后的新房间。
⑤改造细节上节省时间
以我实际改造的流程和经验，一层楼的改造时间大概只需要一个月。
在我一家酒店的改造过程中，通过提前先跟家具公司把家具量好、跟石材公司把石材量好，在安装拼凑的过程中，我们将本需两三个月的工程缩短到一个月。
逐层改造完，只用了4天就把整个大厅改造得焕然一新。并且最大限度的降低噪音，减少客人的投诉。
在这个过程中，施工人员的协同作战能力特别重要。
4.低成本提高客人体验，避免房价下降
很多投资人觉得改造过程中，要降低房价保住入住率。但我投资酒店的房价在改造的过程中并没有降。
举例来说，有一家间客房的酒店，平时我的房价是，改造的过程中还是。
凭什么不降呢？因为我在别的地方把客人体验感补回来了。
第一，我前面提到，在房间里放点小礼物，单房成本不超过10块钱；
第二，每天早餐时间延长半小时，多买块的水果。
这些成本加起来，一天也就是0块钱。相比之下，整个装修期间不停业、房价不降，是很划算的。
在不利环境中，
利用现有条件创收
在疫情常态化的情况下，我会冷静定位和分析自己酒店现有的条件，立足解决目前酒店当中存在的问题。
在运营当中，我们逐渐摸索和积累了一些经验，今天和大家分享一下。
1.疫情期间出租率不降，反增协议客户
疫情期间，我们的酒店不但出租率没有下降，还挖了好多协议单位过来。
年疫情刚刚爆发的时候，武汉封城，我的酒店因为无偿给政府使用，没有被关掉。
那时候很多客人住在我们酒店，买不到饭。我们就自己去买菜做饭，三餐送到房间。早餐免费，中餐和晚餐各15一份。
在那会外卖都买不到的情况下，就是卖55一份他们都愿意买，但我们只收成本价15块钱。
这种信赖感的建立，使得疫情过后，很多原来在其他酒店住的协议单位，都转到我们酒店来了。
总之，在环境不利的情况下，多一些“以人为本”的服务，有利于提升顾客粘性。
2.濒死老酒店，妙手回春
我在无锡接手过一家酒店，84间房，收购价多万，基本算是半买半送，因为收购之前他们基本是无法运营的。
酒店每天的出租率在30~40%之间，既没有活跃客源，也没有ota订单。除非在网上打折到90-块，才能吸引个别消费能力不强的客户。
当时，很多人不看好。但我观察到这个酒店在各个平台上的所有差评，几乎都是说：酒店的卫生很糟糕、漏水、服务员脾气大、早餐没法吃……没有一条是抱怨地段差、位置偏的。
因此，可以断定，只要通过硬件的改造、管理的专业化、服务的精细化，就有希望做起来。
事实上，改造完成后，通过3个多月的销售和宣传，这个酒店疫情前基本都做到了满房。
改造费用不到万，除了水管电线没换，地板、家具、电视机、空调、墙纸、壁画和大厅全部更新了，打造出来的效果和新酒店一样的。
加上转让费，接手这个酒店一共才花万。如果是投资一个同样大小的新酒店，万显然是不够的。
当时接手的时候，物业租约还有9年，现在还有6年多，回本和盈利时间也很充裕。
类似比较划算的酒店收购还有一家，是前两年收购的，间客房，不到万接手，再花两三百万改造成几乎三、四星的标准，总投资只有六七百万。
如果你新投资一个间房的酒店，单房造价按10万算，要投资0万。
这样，我们的房价一样，自然我回本更快、利润更多。
建议
1.给投资人
①不要太多人参与管理
股东、投资人可以随时来查公司的账务，但最好不要所有股东、投资人都参与到酒店的管理中来。
管理没有百分之百的对或错。一旦参与管理的人多了，好事都会变成坏事。
②公私分明
无论关系多好，也要“亲兄弟，明算账”。所有的管理规矩要按照股东法和《公司章程》来做，千万不要人人当老板、人人说了算。
只有公私分明，我们的酒店才有可能做得更好。
③放下抱怨，做好准备
我们对酒店行业还是要充满信心，尤其是刚入行不久的投资人，要做一行爱一行，不要做一行怨一行。
对投资人来说，现在任何的抱怨、沮丧，都不能解决我们酒店行业的现状。最重要的是要具备很强的专业能力和理性的投资心态。
2.给品牌和集团
我跟格美集团合作时间最久，也合作了很多家酒店，真心感谢集团这么多年对我的支持和帮助。如果提些建议，我希望公司能：
①出台扶持政策，共渡难关
在未完全脱离疫情常态化的情况下，希望品牌公司能够出台一些更加的惠民的政策，跟投资人一起度过难关；
②加强人才培养
我认为现在酒管公司对于店长等一些管理人才的培训、培养工作是严重缺失的。
如果品牌方不能加大人才管理、培养和输出，对我们投资人来说是一笔不小的损失。
关于未来
短期内国内疫情防控形势依旧严峻，行业不会全面复苏。虽然未来难以预测，但有一点可以确信，国家一定会出台一些相关的扶持政策。
我相信在国家政党的领导之下，整个酒店行业，包括整个经济行业都会慢慢的逐步的复苏，这一点是毋庸置疑的。
这个时候，酒店人需要外树形象、内敛基本功，提升专业能力，静候经济复苏。
如果疫情防控政策允许，我还想去一些西部重点城市和沿海城市，找些投资人聊聊：这两年酒店行业有什么变化？我们以前的思维是不是有些固化？要推出哪些新理论和思路，来指导我们酒店的健康发展下去？
同时，我也希望能和一些酒店品牌方的相关负责人，就下一步的行业发展交换意见，通过我们自己的实际走访、总结，为我们整个行业和投资人提供更好的建议。
